Het Caribbean Court of Justice (CCJ), gevestigd in Port of Spain (Trinidad en Tobago), heeft vrijdag 20 februari 2026 uitspraak gedaan in de zaak Eslene Vigilance v Roopnarine Persaud [2026] CCJ 1 (AJ) GY. Het hof verwierp het beroep van de Vigilance-estate en bevestigde daarmee eerdere uitspraken van het High Court en het Court of Appeal in Guyana.
De zaak speelt al decennia en draait om een stuk grond waarvoor eerder een zogeheten prescriptive title (verkrijgende verjaring) was toegekend aan George Estrick. Daarna werd het perceel overgedragen aan Roopnarine Persaud. De Vigilance-estate stelde dat Estrick de grond door fraude had verkregen, maar had volgens de rechter geen fraude gesteld of bewezen tegen Persaud, die het perceel van Estrick kocht.
Het High Court wees de vordering eerder af omdat er geen bewijs van fraude was en omdat gestelde onregelmatigheden in de procedure bij het Land Court volgens de rechter niet automatisch neerkomen op fraude die een geregistreerde titel kan aantasten. Op de dag dat het vonnis zou worden uitgesproken, probeerde nieuw aangetrokken advocaat namens de estate nog mondeling de processtukken te wijzigen om alsnog fraudedetails toe te voegen en extra bewijs in te brengen. De rechter weigerde dit; het Court of Appeal liet die beslissing in stand.
CCJ: verzoek was te laat en zou verdediging schaden
Bij het CCJ voerde de Vigilance-estate aan dat de weigering om te mogen wijzigen en extra bewijs toe te laten een “miscarriage of justice” opleverde en dat de lagere rechters de vermeende frauduleuze verkrijging door Estrick onvoldoende zouden hebben meegewogen. Het CCJ ging daar niet in mee.
In een oordeel geschreven door rechter Dennis Barrow (met instemming van de overige rechters) stelde het hof dat het beroep “bound to fail” was. De kern daarvan is dat de zaak van de estate leunde op fraude-aantijgingen tegen Estrick, maar dat die aantijgingen al waren verworpen en bovendien niet verder werden doorgezet in hoger beroep. Omdat de trial judge al had vastgesteld dat er geen bewijs van fraude was, kon een late wijziging op de dag van uitspraak volgens het CCJ niet alsnog worden toegestaan zonder de verdediging te benadelen.
Het hof benadrukte verder dat eventuele procedurele gebreken in de verjaringsprocedure een geregistreerde titel niet aantasten, tenzij sprake is van daadwerkelijke fraude.
Bulkan: strengere eisen en hervorming nodig
Rechter Winston Bulkan ging in een afzonderlijke, maar eveneens gedragen opinie dieper in op de achtergrond van prescriptive title. Hij onderstreepte dat verjaring vereist dat sprake is van feitelijke, exclusieve en ongestoorde bezitsuitoefening, en dat aanvragers volledige en openheid van zaken moeten geven over alle relevante feiten. Bulkan vergeleek Guyana’s systeem met de meer gestructureerde aanpak in Trinidad en Tobago en pleitte voor strenger rechterlijk toezicht en wetgevende hervormingen om zorgen over mogelijke landfraude en procedurele tekortkomingen aan te pakken.
De procespartijen werden bijgestaan door onder meer Teni Housty en Sydney Fraser (voor de appellant) en C.V. Satram, Mahendra Satram en Ron Motilall (voor de respondent). Het CCJ veroordeelde de appellant tot betaling van de proceskosten van de respondent.
